לקבלת ייעוץ משפטי מקיף ומקצועי ללא התחייבות חייגו:
08-6787986
03-7987183

בדיקות שיש לבצע לפני רכישת דירה

עבור רובנו, רכישת דירה מהווה את אחת הרכישות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחיינו. סכום הרכישה הגבוה, ומשקלן של ההתחייבויות החוזיות והקנייניות בעסקה מחייבים בדיקות משפטיות ותכנוניות מקיפות, יחד עם תכנון מס נכון, טרם התקשרות בהסכם לקניית הדירה.

הרשימה שלהלן אינה מקיפה את כל הבדיקות. מנגד, ישנן בדיקות שניתן לוותר עליהן, בהתאם לנסיבות.

יודגש כי מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי ומומלץ לשכור שירותיו של עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין אשר יסיייע לכם להתגבר על המכשולים המשפטיים הניצבים בדרך להשלמת העסקה.

  1. בדיקת ההון העצמי – רגע לפני התקשרות בהסכם לרכישת דירה חדשה או מיד שניה מומלץ לבדוק מראש את העלויות ולוודא שאין מגבלה כספית לבצע את העסקה. במסגרת זו יש להתחשב בראש ובראשונה בעלות הדירה, אך לא רק. חשוב לקחת בחשבון כי לעסקת הרכישה יש הוצאות הנלוות לרבות יעוץ משפטי (במקרה של רכישת דירה מקבלן פעמים רבות נדרש הקונה לשלם גם את שכ"ט עורך הדין של המוכר), תיווך (במידה ונחתם הסכם תיווך מחייב), מיסים, אגרות, שיפוצים ועוד. כאשר העסקה מתבצעת בעזרת מימון בנקאי, חשוב לקבל אישור עקרוני מהבנק המאשר את מימון העסקה. עניין זה חשוב לאלו הרוכשים דירה באמצעות משכנתא, שכן אם הבנק יסרב להעמיד לרשותם את ההלוואה הם עשויים להיקלע למצב של העדר יכולת לקיים את התחייבויותיהם מול המוכר הדירה ולחשוף את עצמם לתביעות כספיות, תשלום פיצויים ולהליכים משפטיים מיותרים ויקרים.
  2. בדיקת זכויות המוכרים בדירה – אחת הבדיקות החשובות לכל מי שרוכש דירה כוללת בדיקה של נסח הדירה כפי שהוא מופיע בלשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו), ככל והדירה רשומה בטאבו. נסח טאבו עדכני ניתן להוציא בעלות של 15ש"ח באתר האינטרנט של שירות התשלומים הממשלתי. מומלץ מאוד לא להסתפק בעיון בנסח טאבו ישן ולא מעודכן שיכול להציג מוכר הדירה, ולהוציא נסח מעודכן, שעלותו שולית. בהמשך, לאחר שלב המשא ומתן והבדיקות, לצורך השלמת העסקה, כדאי להוציא נסח טאבו נוסף עדכני ליום חתימת ההסכם ולצרפו להסכם כנספח. בנוסף, נסח טאבו מסייע בבדיקת מצב הזכויות בדירה. כך למשל, מעיון בנסח הטאבו של בית משותף, יחד עם תשריט הבית המשותף ניתן ללמוד האם אכן החניה, המחסן או גג הדירה, אכן "מוצמדים" ושייכים לדירה, כפי שהבטיח המוכר. אם הדירה טרם נרשמה בטאבו, אך רשומה במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת כלשהי – יש לבקש "אישור זכויות" מהגורם הרלוונטי, בו רשומות הזכויות. לאחר הוצאת נסח טאבו או אישור זכויות מהמנהל או מהחברה המשכנת חשוב לבדוק היטב את מצב הזכויות בנכס – אילו זכויות יש למוכר? האם המוכר הוא הבעלים של הנכס? האם על הנכס ישנם עיקולים, חובות, הערות אזהרה ועוד.
  3. בדיקה תכנונית – מעבר לבדיקת הזכויות הרשומות בפנקסי המקרקעין, ישנה חשיבות רבה לפנות למחלקת ההנדסה ברשות המקומית שבשטחה נמצא הנכס ולבדוק האם הבית או הדירה נבנה בהתאם להיתר הבנייה, האם קיימות חריגות בנייה, צווי מניעה, הפקעה או הריסה. יכול ונתונים אלו יצויינו גם בנסי הטאבו אך יחד עם זאת, יש חשיבות רבה לבדוק גם בתיק הבניין במחלקת הנדסה ולעיין, בין היתר, בתקנון ותשריט הבית המשותף, מהן הבקשות שהוגשו למתן היתר בנייה ומהו ההיתר שניתן בפועל. כמו כן, יש לבדוק גם את תכנית המתאר והתב"ע החלות על האזור שבשטחו נמצא הנכס.
  4.  איתור פגמים נסתרים– בדיקת תשתיות הדירה נועדה למנוע הפתעות לא נעימות, כבעיות רטיבות, ניקוז, תשתית חשמל לקויה, שינויים מבניים מסוכנים כגון הסרת קיר תומך, ועוד. ישנן חברות המתמחות בסוג בדיקות אלה, ומומלץ להסתייע בהן, בהתאם למקרה הפרטני. לעיתים ניתן לוותר על שירותיהן ולהסתייע באיש מקצוע אמין (אינסטלאטור/חשמלאי) לצורך בדיקת התשתיות, ובעורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין אשר בטרם החתימה על הסכם הרכישה ישווה את מצבה בפועל של הדירה אל מול תשריט הבית המשותף, בכדי לגלות שינויים מסוכנים במבנה, ויבדוק את המצב התכנוני בדירה, בבניין ובסביבתו.
  5. עלות התשלומים הנלווים לרכישת דירה –  למעט מחיר הדירה, יש לשים את הדעת על תשלומים נוספים, לצורך הקצאת התקציב המתאים לרכישה. יש לחשב את מס הרכישה בהתאם לנסיבות הרכישה (האם מדובר בדירה יחידה, דירה נוספת או דירה שניה במספר כשיש כוונה למכור את הדירה הראשונה בתוך שנתיים), היטל השבחה – אם ישנו, עמלת תיווך – אם ישנה, שכ"ט עו"ד ברכישת דירה (שכר טרחת עורך הדין ברכישת דירה או מכירת דירה משתנה מעסקה לעסקה, ובין היתר תלוי בניסיונו של עו"ד המלווה. המלצתנו היא לקבל מספר הצעות טרם ההתקשרות, אך לא לבחור בעוה"ד רק לפי גובה ההצעה אלא בהתאם להרשמותכם הכללית מנסיונו ומקצועיותו של עוה"ד), תשלומי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל –  בנסיבות של רכישת זכויות חכירה לא מהוונות של דירה בבעלות המנהל (מקובל להשית תשלום זה על המוכר, ולא על הקונה, אך יש לציין זאת במפורש בהסכם המכר) ועוד.

כאמור לעיל, הרשימה הנ"ל הינה על קצה המזלג אך לא ממצה. אחד מתפקידיו החשובים של עורך דין שתחום התמחותו מקרקעין, מתחילה בליווי רוכש הדירה בבדיקות מקדמיות לרכישת הדירה, בעריכת הסכם מכר שיגן על הקונה ויבטיח את זכויותיו תוך שימוש במנגנוני הגנה שונים כגון הפקדת תשלומי הקונה בנאמנות עד לקבלת מלוא המסמכים להעברת הזכויות לטובת הקונה,
תכנון מס אפקטיבי, ומסתיימת ברישום זכויותיו של הקונה בדירה בלשכת רישום המקרקעין.

לקבלת ייעוץ משפטי מקיף ומקצועי ללא כל התחייבות, התקשרו עכשיו למשרדנו במספר 054-8025622 או מלאו את הטופס מטה ונציג המשרד יחזור אליכם במהרה. 

בדיקות שיש לבצע לפני רכישת דירה

יצירת קשר: